Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması

Öncelikle kira sözleşmesinin tanımı, Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yapılmıştır. Buna göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanunun tanımından da anlaşılacağı üzere her iki tarafın da bu sözleşme çerçevesinde birbirlerine karşı birtakım ödev ve yükümlülükleri vardır. Bu yükümlülükler kapsamında yer alan en önemli hususlardan birisi de Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralanan şeyi sözleşmede belirtilen kullanıma uygun olarak kiracıya teslim etmesi ve sözleşme süresince bu durumu devam ettirmesidir. Kiracı ise kiralanan şeyi özen borcu kapsamında sözleşmede belirtilen kullanım şekline uygun olarak özenle korumakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ana kaynağı Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralanan şeyi nasıl teslim almışsa sözleşmenin bitiminde de kiralananı o durumda vermekle yükümlüdür. Ancak hayatın olağan akışı içerisinde gerek kiraya verenlerin gerekse de kiracıların, kiralanan ev veya işyerinde birtakım tadilatlar, yenilikler ve değişiklikler yapmaları sebebiyle bu yükümlülüklerini çoğunlukla yerine getirmedikleri görülmektedir. Bu konuda pek çok anlaşmazlıkların meydana gelmesi sebebiyle kanun koyucu, kiralananda yapılacak tadilat ve değişiklikler ile ilgili kesin ve net düzenlemeler getirmiştir.

Kanun koyucu, kiralanan konut veya işyerinde yapılacak yenilik ve değişikliklerin hem kiracı hem de kiraya veren tarafından yapılabileceğini belirtmiştir. Şayet kiraya veren, kiralanan üzerinde birtakım değişiklikler yapacak ise bu değişikliği yaparken, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan kullanma ve yararlanma hakkını gözetmesi gerekmektedir. Dolayısıyla kiraya veren, kira sözleşmesinin feshine sebebiyet verebilecek veya kiracının kullanım hakkını çok güçleştirecek yenilik ve değişiklikleri yapamayacaktır. Bu durum Türk Borçlar Kanunu'nun 320. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; "kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır." Kanun metninden de anlaşılacağı üzere, kiraya veren kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklik yapma konusunda tamamen serbest değildir. Kanun koyucu, kiracının yapılan yenilikler ve değişiklikler sonucu kullanım hakkı gasp edildiği takdirde hem kira bedelinden indirim isteme hakkını hem de bir zarar meydana gelmişse bu zararın tazminini kiraya verenden talep edebilme hakkını saklı tutarak kiracının mağduriyet yaşamasını engellemek istemiştir.

Uygulamada en çok sıkıntı yaşanılan ve söz konusu uyuşmazlıkların büyük oranda sebebini teşkil eden durum ise kiracının, kiralanan üzerinde değişiklik ve yenilik yapması hususudur. Kanun koyucu, kiracının yenilik ve değişiklik yapabilmesini sıkı şekil şartlarına bağlamıştır. Söz konusu durum Türk Borçlar Kanunu'nun 320.maddesinin 2.fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir: "Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez." Kiralanan üzerinde kiracı tarafından yenilik ve değişiklik yapılmasının yazılı şekil şartına bağlanması durumu emredici olup, aksi taraflarca düzenlenemeyecektir. Bu durum, kanun koyucunun taraflara ispat kolaylığı sağlaması açısından öngördüğü bir düzenlemedir. Buna göre taraflar kira sözleşmesini sözlü bir şekilde yapmış olsalar dahi, kiracının kiralananda tadilat, yenilik ve değişiklik yapabilmesi kiraya verenin rızasını içeren yazılı beyanına bağlıdır.

Buna ek olarak, kiraya veren söz konusu yenilik ve değişiklikler için onay verip vermemekte serbesttir ve bu değişikliğin kapsamını da yine kendisi belirleyecektir. Bu nedenle kiraya veren, vermiş olduğu onayını belirli şartlara bağlayabilecektir. Şüphesiz kiracının bu şartlara uyması gerekmekte ve verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekmektedir. Kiracının, kanunda geçerlilik şartı olarak belirtilmiş olan kiraya verenin yazılı rızasını almaksızın kiralananda değişiklik ve yenilik yapması durumunda, kira sözleşmesinin kurulmuş olmasıyla birlikte kendiliğinden doğan kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma yükümlülüğü ve kira sözleşmesi ihlal edilmiş olacaktır. Dolayısıyla kiraya verenin fesih hakkı gündeme gelecek ve kiracının, yaptığı değişikliklerin söz konusu kiralanan için faydalı ve gerekli olduğu, kiralanana değer kazandırdığı gibi sebeplere dayanması mümkün olmayacaktır. Ayrıca kiracı söz konusu kiralanandaki değer artışını da isteyemeyecektir. Akabinde ise kiracı, yükümlülüğüne aykırı hareket etmek suretiyle sözleşmeyi ihlal ettiği için kiralananı sözleşmeye uygun şekilde eski durumuna getirmek zorundadır. Kiraya veren fesih hakkından ayrı olarak, rızası dışında yapılan yenilik ve değişikliklerin, kiralanan şey üzerinde bir zarara sebebiyet vermesi durumunda genel hükümlere göre tazminat isteyebilecektir. Görüldüğü üzere kanun koyucu, kiraya verenin iradesine üstünlük tanımakta ve bu iradeye dayanmaksızın değişiklik ve yenilik yapan kiracıya da külfetli yaptırımlar öngörmektedir.

Buna karşılık, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyecektir. Bu durum, kiracıyı kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda teslim etme yükümlülüğünden kurtaran istisnai bir husustur. Ayrıca kiracının, kiraya verenin yazılı rızasına dayalı olarak yaptığı yenilik ve değişikliklerin kiralanan şey üzerinde bir değer artışına neden olması halinde, bu değer artışını talep edebilmesi tarafların bu hususta yazılı olarak anlaşmalarına bağlıdır. Bunun yanında kiracı, kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikleri, kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olması koşuluyla söküp alma hakkına da haizdir.

Sonuç olarak kanun koyucunun bilhassa kiracının tadilat, yenilik, değişiklik vs. yapabilmesini yazılı bir şekil şartına bağlaması, ihtilafları azaltmak maksadıyla öngördüğü bir düzenleme olsa da kiracıların bu düzenleme karşısında oldukça titiz davranmaları gerekmektedir. Kiralanan üzerinde yapılacak değişiklik ve yenilikler bakımından, kiraya verenden mutlaka yazılı rıza ve kabulleri alınmalı, sözlü onay ile yetinilmemelidir. Yazılı rıza almadan değişiklik yapan kiracılar, hem sözleşmeye uymamaları dolayısıyla tazminat ödemeye mahkûm kalacaklar hem de yaptıkları masraflar yapıya değer katan faydalı değişiklikler olsa dahi bunun tazminini istemek hakkından da yoksun kalacaklardır.

İşbu yazıya katkı sağlayan Hukuk Fakültesi Öğrencisi Meltem Kılıç'a teşekkür ederim.